Un cas de jurisprudence
Une décision de la cour d’appel de Paris rappelle que, dans le cadre d’un congé pour vente, le fait pour un locataire de s’opposer aux visites de potentiels acquéreurs, peut lui coûter très cher ! (CA Paris, Pôle 4, chambre 4, 23 avril 2024, n°21/13702).
Dans cette espèce, un bailleur a délivré un congé pour vente à son locataire. Ce dernier ne lève pas l’option et se maintient dans les lieux après l’expiration du congé.
En première instance, le juge déclare le congé frauduleux, en considérant le prix dissuasif, et constate la reconduction tacite du bail.
Saisie par le propriétaire, la cour d’appel de Paris valide le congé délivré par le bailleur en estimant que ce dernier a démontré avoir mis en vente le logement auprès de deux agences immobilières mais que ces démarches n’ont pu aboutir du fait que le locataire s’est opposé aux visites. Par ailleurs, la cour relève que le bailleur a versé aux débats dix-neuf références « de vente de logement d’une superficie comparable situés à moins de 500 mètres du logement litigieux » présentant « une différence avec le prix proposé dans le congé de 6,2%. »
Dès lors, la cour a estimé que cette différence ne caractérisait pas un prix dissuasif pour le locataire et que le congé n’était pas entaché de nullité. Elle condamne le locataire à verser au bailleur la somme de 10.000,00 € au titre de dommages et intérêts, pour avoir refusé aux potentiels acquéreurs l’accès au logement ce qui a fait obstacle à une éventuelle vente causant un incontestable préjudice au propriétaire.
A noter : cette décision n’est pas isolée. En effet, La cour d’appel de Versailles s’est déjà prononcée sur un cas d’espèce similaire (CA Versailles, 1re ch., 26 févr. 2013, n° 12/05378, JurisData n° 2013-003342). En l’espèce, cette cour a condamné à un montant de 10.000,00 €, des occupants qui s’étaient opposés à de nombreuses reprises aux visites organisées par le mandataire. De plus, les juges ont également ajouté à cette condamnation, une astreinte financière de 500,00 € par « refus de visite dûment constaté ».
Attention : les congés jugés frauduleux sont parfois également lourds de conséquences pour les bailleurs. En effet, un bailleur a été condamné pour ce motif à 100.000,00 francs, au titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices financier et moral subis par les locataires, soit la somme de 23 317,95 € (conversion INSEE 1996-2023), (Arrêt rendu par Cour d’appel de Paris, 6e ch. C, 16-10-1996, Recueil Dalloz 1997 p.266).
Précisons enfin que, même si les décisions en ce sens sont rares, les juges peuvent aussi prononcer la réintégration des locataires dans le logement lorsqu’ils estiment le congé frauduleux (CA Paris, 14e ch., sect. B, 7 juill. 2006, Monique C. c/ Cts V. : Juris-Data n° 2006-308842).